Nieruchomości bez tajemnic: Kalkulacja kosztów, które mogą cię zaskoczyć przy transakcji kupna lub sprzedaży.
Decydując się na zakup nieruchomości, warto pamiętać, że cena transakcyjna mieszkania czy działki nie będzie naszym jedynym wydatkiem. Kupujący muszą się liczyć z szeregiem dodatkowych kosztów, które w sumie mogą wynieść nawet kilka procent wartości nieruchomości. Po stronie kupującego pozostają opłaty notarialne czy opłacenie podatków, m.in. podatek od czynności cywilnoprawnych. Konkretna lista dodatkowych opłat zależy od kilku czynników. Inaczej wygląda przy zakupie nowego mieszkania (rynek pierwotny), a inaczej takiego z drugiej ręki (rynek wtórny). Ważne jest też źródło finansowania. Mieszkanie kupione na kredyt, patrząc całościowo, z pewnością jest droższe. Sprawdźmy, czego mogą spodziewać się potencjalni kupcy w kontekście dodatkowych opłat i dokonajmy kilku kalkulacji.
Opłaty sądowe i podatkowe przy zakupie nieruchomości
Zakup mieszkania czy domu to dla wielu inwestycja życia. Szacując koszty, często skupiamy się na cenie ofertowej i wydatkach związanych z kredytem, jeśli jest on niezbędny. Zaciągnięcie i obsługa kredytu hipotecznego generuje stałe koszty i najczęściej to wieloletnie zobowiązanie. Jednak oprocentowanie czy prowizja dla banku nie jest jedynym dodatkowym wydatkiem związanym z kredytem. Konieczne będzie zapłacenie np. za operat szacunkowy, ubezpieczenie na życie czy dodatkowe zaświadczenia bankowe np. o saldzie kredytu do spłaty.
Na liście dodatkowych kosztów związanych z transakcją ważne miejsce zajmują opłaty notarialne, sądowe i skarbowe. Umowa sprzedaży nieruchomości musi mieć formę aktu notarialnego. Dokument ten jest konieczny do do uruchomienia środków z kredytu hipotecznego.
Ze względu na choćby wymogi kredytu hipotecznego, przy transakcji nieruchomości często stosuje się umowę przedwstępną, która gwarantuje spisanie późniejszej umowy na ustalonych wcześniej warunkach. Umowa przedwstępna może, ale nie musi być spisana u notariusza. Potwierdzenie notarialne pozwala na wprowadzenie wzmianki w księdze wieczystej oraz łatwiejsze dochodzenie swoich praw przed sądem w razie niepodpisania umowy przenoszącej własność nieruchomości.
Za sporządzenie i zawarcie umowy przedwstępnej jak i umowy przenoszącej własność notariusz pobiera wynagrodzenie, którego maksymalna wysokość jest podana w rozporządzeniu ministra sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Konkretna wysokość opłaty zależy od wartości transakcji. W przypadku nieruchomości wartej od 60 000 do 1 000 000 złotych, podstawa to 1010 złotych plus procent od nadwyżki, który w tym wypadku wynosi 0,40%. Warto podkreślić, że to jedynie stawka maksymalna i dana kancelaria notarialna może pobrać niższą opłatę.
W przypadku zakupu na rynku wtórnym trzeba liczyć się z podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Jest on zależny od liczby posiadanych nieruchomości nadających się do zamieszkania. Wynosi odpowiednio:
- 0% przy pierwszym zakupie,
- 2% od drugiej do piątej nieruchomości,
- 6% przy zakupie szóstej i kolejnych nieruchomości mieszkalnych.
Aby lepiej to zobrazować, dokonajmy konkretnej kalkulacji.
Przy zakupie mieszkania od dewelopera, które warte jest 600 000 złotych, u notariusza zapłacimy 3 899,10 złotych (3 170,00 złotych + 23% VAT). Założenie księgi wieczystej zawsze kosztuje 100 złotych i jest to wymagane od pierwszych właścicieli mieszkania. Prócz tego każdy wpis do księgi kosztuje 200 złotych. W przypadku zakupu mieszkania na kredyt będzie to wpis prawa własności oraz hipoteki. Co warte przypomnienia wysokość taksy notarialnej można negocjować.
Jak wspomnieliśmy na wstępie, koszty dodatkowe zakupu mogą się od siebie różnić w zależności od tego, czy szukamy lokum na rynku pierwotnym, czy wtórnym. W przypadku mieszkań z drugiej ręki musimy przygotować się na wydatek związany z podatkiem od czynności cywilnoprawnych (PCC), który wynosi 2% ceny nieruchomości. Z obowiązku opłacenia PCC są zwolnione osoby, które po raz pierwszy w życiu stają się właścicielami lokalu mieszkalnego. Rośnie on natomiast do 6% w przypadku właścicieli 6 i więcej nieruchomości przeznaczonych do zamieszkania. Przykładowo, jeżeli zdecydujemy się za lokum zapłacić 600 000 złotych, a jest to nasza druga nieruchomość mieszkalna, to dodatkowa, jednorazowa opłata będzie wynosić 12 tysięcy złotych. Natomiast jeżeli będzie to szósta taka nieruchomość, to podatek wyniesie nas 36 tys. złotych.
Jeżeli nieruchomość zostanie sprzedana przed upływem 5 lat od jej nabycia (licząc od końca roku, w którym dokonano transakcji), to trzeba liczyć się z 19% podatku od dochodu ze sprzedaży nieruchomości. Podatku tego można uniknąć, przeznaczając w ciągu 3 kolejnych pełnych lat podatkowych, dochody ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe.
Ulgom i zwolnieniom nie podlega niestety podatek PCC od ustanowienia zwykłej hipoteki. Gdy jej wartość jest znana, opłata wynosi 0,1% ceny nieruchomości. W sytuacjach gdy wartość hipoteki nie jest precyzyjnie określona, trzeba zapłacić zryczałtowany podatek w wysokości 19 złotych.
Wynagrodzenie pośrednika
Wielu z nas wyobraża sobie, że proces kupna mieszkania jest bardzo prosty. Wystarczy znaleźć lokal, który nam odpowiada i możemy sobie na niego pozwolić, a następnie postarać się o kredyt mieszkaniowy. W przypadku inwestorów dysponujących gotówką cała sprawa wydaje się jeszcze bardziej banalna. W praktyce cały proces może okazać się pracochłonny i potrwać dłużej niż zakładaliśmy. Właśnie dlatego szczególnie mało doświadczeni kupcy powinni zastanowić się, czy nie przyda im się wsparcie specjalisty, czyli pośrednika w obrocie nieruchomościami.
Oczywiście pomoc profesjonalisty wiąże się z konkretnym wydatkiem, ale niesie za sobą również szereg korzyści. Agent nieruchomości przydaje się szczególnie wtedy, gdy na rynku panuje wysoki popyt. W momencie gdy nowe mieszkania są kupowane już na etapie projektów, a atrakcyjne oferty z drugiej ręki znikają w okamgnieniu, warto pomyśleć o takim wsparciu. Pośrednik znajdzie dla nas interesujące i atrakcyjne oferty, będzie też zajmował się kontaktem ze sprzedającym. Jeśli trzeba, przejmie od nas rolę negocjatora i postara się uzyskać najkorzystniejszą cenę. Ile należy zapłacić za tego rodzaju wsparcie?
Aby mieć pewność, że lokalu dla nas szuka specjalista, należy podpisać umowę pośrednictwa. Dokument taki powinien zawierać zarówno zakres obowiązków pośrednika, jak i wynagrodzenie pośrednika, gdy do transakcji kupna dojdzie. W zależności od konkretnej sytuacji wynagrodzenie agenta może wynosić od 2 do 8% ceny nieruchomości.
W Simple Investment Nieruchomości dbamy o to, by koszty pośrednictwa były przejrzyste dla obu stron transakcji i nie ukrywamy ich w ostatecznej cenie domu czy mieszkania.
Podsumowanie
Zakup nieruchomości to proces, który wiąże się z wieloma dodatkowymi kosztami, często pomijanymi na etapie początkowych kalkulacji. Oprócz ceny zakupu, kupujący muszą liczyć się z opłatami notarialnymi, sądowymi, skarbowymi i PCC w przypadku rynku wtórnego. Wszystkie te wydatki mogą znacząco obciążyć budżet kupującego, dlatego tak ważne jest, aby przed podjęciem decyzji o zakupie dokładnie przeanalizować wszystkie potencjalne koszty. Tylko wtedy będziemy mogli uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek finansowych i realnie ocenić naszą zdolność do zakupu wymarzonej nieruchomości.
Artykuł powstał przy współpracy z Nieruchomosci-online.pl